「お住まいを購入する時、物件価格の他にもお金がかかるのかなぁ？」
SUUMOやHOME’Sなどの不動産広告サイトや郵便受けに投函されているチラシを見ていると、
３０００万円や４９８０万円など、「物件価格」が記載されています。
実際に物件を購入する場合には、この「物件価格」と合わせて「諸費用」がかかります。
「諸費用」がかかってしまうのは、お住まい探しから物件の引き渡しまで、
不動産会社をはじめ金融機関、保険会社、司法書士など様々な方々の協力を得るため、
物件の本体価格だけでなく、各関係者への報酬を支払う必要があるためです。
ざっくりとした計算で表すと、「諸費用」は購入する物件価格の７％〜１０％が目安になります。
購入する物件価格がお手頃な価格帯ほど、全体に占める諸費用の割合が多くなるため、
物件によっては物件価格の８％、９％、１０％ほどの諸費用が必要となる場合があります。
さて、大まかな諸費用の計算方法を確認したところで、
今回は「諸費用」に含まれる主な項目はどのようなものかを確認してみましょう♪
仲介手数料
お住まいの購入、すなわち不動産の売買について、
不動産の取引に詳しい方でない限り、不動産会社を通して購入されるのが一般的です。
希望のお住まいが見つかり、契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬が「仲介手数料」です。
言い換えれば、売主と買主の間で契約が成立しなかった場合、仲介手数料は請求されません。
仲介手数料(売買)の報酬額の算出について、
宅地建物取引業法という法律上、購入する物件価格に応じて計算方法が決まっております。
また不動産会社が仲介手数料を報酬としていただく代わりに、
お住まいのご提案やご案内をはじめ、ご契約内容の調整、契約書類の作成や契約内容の説明、
契約からお引き渡しまでの手続きなどを行います。
不動産会社に仲介を依頼することで、よりスムーズにお住まい探しを進められます♪
登記費用
土地や建物に対して物理的状況や権利関係を公示することを「登記」と言います。
実務上としては、権利関係に対して登記する費用のことを「登記費用」、
物理的な状況に対して登記する費用を「表示登記費用」の意味合いを指すことが多いです。
お住まい購入時における「登記費用」の内訳として、
主に「登録免許税」「司法書士への報酬」で構成されています。
「登録免許税」は、土地や建物の登記を行う際にかかる税金です。
主な内容として、「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」の３つが挙げられます。
- 「所有権設定登記」
＝新築や新しく分譲した土地など、所有権を初めて公示する際の登記。
- 「所有権移転登記」
＝中古の物件など、すでに所有権を公示している不動産に対して、所有権を移し替える際の登記。 - 「抵当権設定登記」
＝金融機関から住宅ローンを借りる際に購入物件を担保に入れ、抵当権を設定するための登記。
それぞれの項目において、 例えば新築もしくは中古なのか、建物が一定の性能を有しているのか、 またご自身で住むためのお住まいとして購入しているかなど、
一定の条件を満たしていることで、登録免許税への軽減措置が適用されます。
「司法書士への報酬」については、担当する司法書士事務所にもよりますが、 登記を行う対象不動産の数や、権利関係がややこしいなど案件の難易度に応じて、
金額が変わる傾向があります。 基本的には、定期的に仕事を依頼している兼ね合いから、 不動産会社が指定する司法書士にて登記を依頼することになります。
火災保険
火災をはじめとする特定の災害・被害からの影響によりお住まいや家財に損害が生じた際、
その損害を補償する保険のことを「火災保険」言います。
これは多くの自然災害や日常生活を営む上で発生してしまう損害など、幅広く適用できます。
ただし、地震やその他の事由による損害の補償をうけるためには、
火災保険に付帯する形で「地震保険」に加入する必要があります。
どちらの保険も、適用できる範囲は大きく分けて「建物」「家財」の２つになります。
「建物」では建築物となるお住まいをはじめ、敷地内のカーポートや物置なども対象に含まれます。
「家財」は屋内にある有形資産が対象となりますので、データなどの無形資産は対象外となります。
お住まいを購入する際の火災保険について、不動産会社から紹介された火災保険だけでなく、
ご自身で見つけた火災保険に加入することも大抵できます。
また火災保険・地震保険のそれぞれにおいて、
建物に関する一定の条件を満たすことで、割引を適用することも可能です。
融資事務手数料・保証料【住宅ローンを借りる場合】
住宅ローンを借りる時、金融機関や保証会社などに支払う諸費用タイプが２つあります １つは「融資事務手数料」型と言い、 住宅ローンを借りる金融機関に対して支払う手数料です。 タイプの中でも一番金利が低くされており、少しでも毎月の返済額を抑えたい人や、
３５年間などの長期間の借入を行い、繰上げ返済を積極的に行わない方にオススメです。
借入金額に対して返済期間が３５年から短くなっていく場合でも手数料の金額は変わりません。
また繰上げ返済を行ったとしても、一度支払った手数料は戻りません。
もう１つは「保証料」型。 住宅ローンを借りる際に、住宅ローンの返済ができない場合、
保証会社に住宅ローンの返済を肩代わりしてもらいます。
そのために保証会社へ支払うものが「保証料」です。
「保証料」のタイプとして、さらに次の２つのタイプがあります。
①一括前払い型
＝住宅ローンを借りる前に、一括して保証料を支払うタイプ。
一括前払い型の「保証料」の場合、保証会社や借入額、返済期間、返済の方法などによって、
保証料の金額は変わります。
つまり返済期間以外が同じ条件の場合、返済期間を短く設定するほど、保証料の金額は安くなります。
また途中で繰上げ返済を行った場合、（繰上げ返済額に応じた保証会社の計算により）保証料が戻るのも大きな特徴です
返済期間が短く、繰上げ返済を行っていく人にとってオススメのタイプになります。
ただし繰上げ返済を行うことで、金融機関より手数料がかかる場合もあります。
繰上げ返済時に発生する費用を含めて、どのタイプが良いのかを検討されるのが良いです。
②金利上乗せ型 ＝住宅ローン借入時に、金利に上乗せして保証料を支払い続けるタイプです。
住宅ローン借入時に、諸費用をなるべく多く借入したくない人や
審査の結果上、諸費用を多く借入するのが難しい方など、
自己資金が少ない方にとってオススメの保証料タイプです。
ただし融資手数料型や保証料①一括前払い型と比べて一番金利が高く、
繰上げ返済を行ったとしても、保証料が戻りません。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税（以下「固都税」）は、
土地や建物を所有している時に、毎年支払う税金のことです。
ただし都市計画税の徴収については、
市区町村にて都市計画が定められているエリアに該当する不動産に限定されます。
固都税の計算方法として、土地・建物の評価額に対して、それぞれの税率をかけて算出します。
固都税はその年の１月１日に土地・建物を所有する人がまとめて支払うことになってます。
そのため、お住まいの購入時には、以下のように日割り精算を行いそれぞれの負担分を算出します。
１月１日〜お住まいのお引き渡し日前日 → 売主負担 お住まいのお引き渡し日〜１２月３１日 → 買主負担
お引き渡しを受けた翌年からは、他の人に購入したばかりのお住まいを売らない限り、
買主がその年の固都税の支払いを全額行うようになります。
印紙税
印紙税法によって定められた文書を作成する際に課税される税金のことを「印紙税」と言います。 お住まいの購入の際において、「印紙税」は次の２つの文書でかかることが一般的です。 どちらも契約書に記載の契約金額に応じて、「印紙税」としてかかる金額が変わります。
- 不動産売買契約書
＝土地や建物を購入する時に作成する契約書。軽減措置の対象となる契約書に該当します。
軽減税率が適用される期間が限定されております。詳細は国税庁HPで確認できます。 - 金融消費貸借契約書
＝金融機関から正式に住宅ローンを借りる際に作成される契約書。軽減措置の対象の契約書には該当しません。ネット銀行をはじめとする一部の金融機関では、オンライン形式での契約方法を用いることで、金融消費貸借契約時の場合でも（紙面の契約書が作成されないため、）印紙税がかかりません。
表題登記費用【新築・分譲地のみ】
「土地や建物の物理的状況を公示する際にかかる登記費用。」
これを言い換えるとすれば、不動産の出生届です。
生まれて間もない不動産の所在地や大きさ、広さ、構造など、
特定の不動産であることを公（おおやけ）にする登記のことを「表示登記」と言います。
これは新築したばかりの建物や、大きな土地を分譲した土地を購入する際にかかるものです。
表題登記は土地家屋調査士によって法務局に登記をします。
（「登記費用」の場合と同様、）不動産会社が指定する土地家屋調査士によって登記を行います。
またお引き渡し前までに「表示登記」がされなければ、
購入する不動産への所有権も、金融機関からの抵当権も設定することもできません。
無事にお住まいのお引き渡しを行うためにも、不動産会社と協力してしっかり準備しましょう♪
管理費・修繕積立金【中古マンションのみ】
マンションを購入した場合、「管理費」「修繕積立金」の支払いが毎月あります。 これらは廊下やエントランス、階段、駐車場、建物外観など、 マンション全体(共有部)を維持・管理をする際に必要な費用です。
中古マンションの購入時には、「管理費」「修繕積立金」の日割り精算を行います。 引き渡し後に所有者ではなくなった売主が、①お引き渡し日〜当月分・②翌月分を予め支払うため、 ①②を新しい所有者となった買主が売主に対してお支払いする必要があります。
【例】３月１５日に物件のお引き渡しを受ける場合 売主が３月分、４月分の管理費・修繕積立金をまとめて支払う予定になっている。 売主負担：３月１日 〜 ３月１４日 買主負担：３月１５日 〜 ３月３１日 および４月分 上記のように、売主が所有していないのに費用を負担してしまうことがないよう、 買主が実際に所有をはじめる日から負担するようにお金の精算を行います。
まとめ
今回はお住まい購入時にかかる「諸費用」の主な項目を一緒に確認してみました！
お住まいを購入するだけでも、様々な人の助けを借りながら進めていくものだと分かりましたね♪
「このおうち買いたいけど、トータルいくらかかるんだろう？」
そう思った場合、まずは物件価格の７％〜１０％ほどをプラスすれば、
お住まい購入時にかかる総額は大体いくらなのかを把握ことができます！
また気に入ったお住まいが見つかりましたら、
ぜひ不動産会社の方に「諸費用はいくらかかるのか」を聞いてみて、諸費用の計算書をもらいましょう♪
大抵どこの不動産会社でも上記の項目が必ず入ってきます。
一方で住宅ローン手続きを引き受ける「住宅ローン代行手数料」など、
不動産会社によって独自のサービス項目などもありますので、分からないことがあれば直接聞いて確認しましょう！
「諸費用」がどのくらいかかるのかを想像し、予算内にあった理想のお住まいが見つかりますように願っています♪
massan page fin.
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